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深センの土地開発事情
投稿者: Admin 掲載日: 2009-3-20(3157ヒット)

2004年~現在まで、深セン市政府は435件の不動産用地案件を許可したが、開発済あるいは開発中の案件は92件しかなく、不動産業界の関係者は「この2年間深センの不動産用地が少なくとも7k㎡も開発業者によって買い占めされた」と推定している。

2007年までに深セン市は約20k㎡の土地を遊休地としているが、このうちの一部には不動産用地も含まれていた。この遊休地は深セン市がこの数年来毎年認可している新しい建設用地の土地敷地面積に相当するという。中国の土地不足問題は不動産開発業者がマンションの値を上げるための、土地買い占めが進んだものではないのか。

また、中国の土地不足問題は日本の土地不足問題とは異なる。日本は土地不足だがそれは人口過密が高いということであり、また日本の土地の3分の2は山地と丘であり、人口密度は1キロ平方メートルごとに339.3人になる。一方中国の人口密度は1キロ平方メートルごとに130人。日本の都市人口は総人口の75.9%を占め、中国の都市人口は総人口の37%しか占めてないということもある。しかし、日本は上手く住宅問題を解決し、マンションの値段も大幅には上がってはいない。

「第一財経日報」2008年3月25日の報道によると、日本の東京多摩区は去年11月に大型のマンションを建てたばかりである。駅に近く、内装も全て完了したものである。今年の2月までで使用面積が66㎡であるマンションの売価は2290万円(約152万人民元)となっており、中国の北京と上海の売価に近い価格である。しかし、日本国民の1人当たりの賃金は中国国民の30倍である。また、日本の法律では国民が不動産を購入した場合、マンションの所有権(中国では購入したマンションを70年しか使えない)を持つことが出来、完全な社会保障体系もあり、全ての賃金をマンション購入として使っても問題ないと伝えている。

こうした経済の発展に伴い都市化が進み、土地が不足したということも嘘です。中国の都市化とは、その都市の周辺の県と町の管理を都市化するように計画したことであり、それによってこうした県と町に対しては以前の低いビルを高層ビルへ建て換えて土地を充分に利用出来るようなった。こうした都市化は土地を買い占める理由になるとは言えない。

それに、そのような県と町を都市化したら、自宅から転居しなくても元の農民は市民に変わることが出来るようになるため、都市化と土地不足の間には繋がりがないことが分かった。また、都市にある企業を地方へ移したため、都市内の土地にゆとりが増えた。高層ビルが製造工場に代わり、建物は更に高くなり土地を再利用することが出来る。

中国は「必ず18億畝耕地」というスローガンを守るように強調されているが、建物とは必ずしも耕地に建てることではない。実際に、中国の国土においての耕地面積は13.7%しか占めていない。耕地以外の土地は更に多く残されている。不動産開発業者はそれを利用して土地利用に役に立てられるのだ。

しかし、間違った情報により、国民は「建物は耕地にしか建てられない」ことを深く信じるようになった。これにより土地が不足するため、マンションの値段も上昇するのは当然で、開発者は人々のこのような考え方を利用してマンションの値段を更に高騰させたのだとした見解を深セン新聞网は伝えている。

情報が混乱している不動産市場において国民は本当の情報を得ることははかなり難しくなっている。また、国家に公布されたデータによると、2007年11月の広州のマンションの値段は前期より12.7%と上がったが、広州市国土地資源と不動産管理局に公布されたデータは9.9%に下がったことを示している。地方政府に公布されたデータは国家関連部門のデータとこのような大きな差があることに驚いた。その原因は両方の統計方法が違うである。国民にとってどちらを信じればいいかのか本当に困った問題だ。

(シンセンスクエア)

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